Biaya Bangun Ruko 3 Lantai

Biaya Bangun Ruko 3 Lantai: Pelajaran dari Proyek Pribadi yang Hampir Gagal

Ketika saya memutuskan untuk membangun ruko 3 lantai untuk dijadikan investasi, saya berpikir, “Ah, gampang! Tinggal cari kontraktor, bikin desain, terus biarin aja berjalan.” Ternyata, saya salah besar. Proyek ini seperti roller coaster, penuh kejutan yang bikin saya pusing. Tapi, dari situ juga saya belajar banyak soal perhitungan biaya, pengelolaan proyek, dan kesalahan-kesalahan yang seharusnya bisa dihindari.

Mari saya bagi pengalaman ini, supaya kalian nggak terjebak di lubang yang sama.

1. Mulai dari Perencanaan: Anggaran dan Desain

Awalnya, saya kira Rp1,5 miliar sudah cukup untuk bangun ruko 3 lantai. Tapi ternyata, perhitungan saya meleset karena saya terlalu meremehkan detail kecil. Biaya arsitek, pengurusan IMB, dan survei tanah ternyata lebih mahal dari perkiraan. Untuk desain saja, saya habis hampir Rp25 juta karena memilih arsitek terkenal. Kalau mau lebih hemat, kalian bisa cari arsitek lokal yang nggak kalah bagus.

Tip penting: Jangan lupakan biaya tambahan seperti pembuatan site plan atau revisi desain. Untuk setiap revisi, arsitek saya minta tambahan Rp2-3 juta. Jadi, pastikan konsep awal sudah jelas sebelum menyerahkan ke profesional.

2. Material: Jangan Buru-buru Beli dalam Jumlah Besar

Saya pernah hampir borong semua material seperti semen, besi, dan bata ringan di satu toko karena tergoda diskon besar. Tapi kontraktor saya mengingatkan, “Jangan beli semuanya sekaligus, nanti malah kelebihan atau nggak cocok sama kebutuhan aktual.” Benar saja, saat pekerjaan naik ke lantai dua, saya sadar kalau ukuran besi yang dibeli nggak sesuai. Akhirnya, banyak yang terbuang, dan saya rugi sekitar Rp10 juta.

Apa yang saya pelajari: Beli material secara bertahap sesuai progress pembangunan. Untuk ruko 3 lantai, biaya material biasanya makan sekitar 50-60% dari total anggaran, jadi jangan sembrono.

3. Struktur dan Fondasi: Jangan Cari Murah

Ini pelajaran paling mahal buat saya. Waktu itu, saya ditekan kontraktor untuk memilih pondasi tiang pancang karena struktur tanah di lokasi agak labil. Biaya untuk tiang pancang sekitar Rp80 juta, lebih mahal dibandingkan pondasi biasa. Awalnya saya ragu, tapi akhirnya saya setuju. Dan syukurlah, karena beberapa bulan setelah ruko selesai, ada ruko sebelah yang retak parah karena pakai pondasi yang nggak sesuai.

Catatan penting: Jangan kompromi soal struktur, terutama untuk ruko bertingkat. Biaya awal mungkin terasa berat, tapi itu investasi supaya bangunan tahan lama.

4. Tenaga Kerja: Hati-Hati dengan Sistem Borongan

Saya memilih sistem borongan tenaga kerja karena katanya lebih hemat. Tapi ternyata, ada risiko besar: kualitas pekerjaan nggak selalu konsisten. Ada dinding yang retak setelah selesai diplester, dan waktu pengerjaan sering molor karena pekerja pindah ke proyek lain. Akhirnya, saya terpaksa membayar tukang tambahan untuk memperbaiki beberapa bagian, dan ini menghabiskan sekitar Rp20 juta ekstra.

Kalau saya bisa mengulang, mungkin saya akan lebih memilih sistem harian untuk pekerjaan tertentu yang butuh presisi, seperti pemasangan keramik atau pengecatan.

5. Biaya Tak Terduga: Selalu Sediakan Cadangan

Ini klise, tapi benar-benar penting. Selama proyek, saya menghadapi beberapa biaya yang nggak terduga: kenaikan harga material karena inflasi, hujan deras yang menghambat pekerjaan, dan biaya tambahan untuk pengurusan izin lingkungan. Kalau total dihitung, biaya tak terduga ini memakan sekitar 15% dari anggaran awal saya.

Pelajaran penting: Selalu alokasikan dana cadangan minimal 10-15% dari total biaya proyek untuk mengatasi hal-hal seperti ini.

6. Akhirnya, Ini Estimasi Biaya

Untuk ruko 3 lantai dengan luas 5×15 meter (total 225 meter persegi), berikut rincian kasar yang bisa jadi patokan:

• Desain dan perencanaan: Rp25 juta
• Pondasi dan struktur utama: Rp300 juta
• Material bangunan: Rp800 juta
• Tenaga kerja: Rp250 juta
• Finishing (keramik, cat, plafon, dll): Rp150 juta
• Biaya tambahan dan izin: Rp50 juta
• Cadangan biaya tak terduga: Rp150 juta

Total: Sekitar Rp1,7 miliar

Penutup

Membangun ruko 3 lantai itu bukan sekadar soal uang, tapi juga pengelolaan waktu, tenaga, dan emosi. Kalau saya bisa kasih satu saran: rencanakan segalanya dengan hati-hati, jangan malas survei, dan selalu siapkan dana cadangan. Semoga pengalaman saya ini bisa membantu kalian yang sedang mempertimbangkan proyek serupa! 😊